News > Dettaglio News

Danni in casa, risponde l'impresa

Quando i lavori condominiali creano un danno al singolo appartamento, si crea una complessa catena di responsabilita'. Ma con la sentenza 20557/2014 la Cassazione mette ordine in una vicenda che aveva visto coinvolti, da una parte, condomino che richiedeva risarcimento dei danni subiti nell'unita' immobiliare di sua proprieta', a causa della cattiva esecuzione di opere di bonifica di impermeabilizzazione del tetto del palazzo e, dall'altro, quali soggetti ai quali era stata indirizzata tale richiesta di risarcimento danni, il condominio stesso, l'amministratore dello stabile, nonché l'impresa che aveva svolto i lavori. Nel corso dei primi due gradi giudizio, a evidenziare la difficolta' di giungere a una soluzione uniforme, il Tribunale aveva tenuto responsabile (e condannato quindi al risarcimento dei danni) la sola impresa, rigettando quindi la domanda svolta sia nei confronti del condominio che in proprio dell'amministratore, mentre la Corte d'appello aveva ribaltato la decisione estendendo la condanna in solido tra loro, a impresa costruttrice, condominio e amministratore in proprio.

La Cassazione chiariva anzitutto come normalmente sia l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi: questo a causa della autonomia con cui egli svolge la sua attivita' nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato. A tale responsabilita' dell'appaltatore si puo' poi affiancare (con possibilita' di condanna in solido), sia la responsabilita' del condominio quale committente, o per aver dato un ordine all'appaltatore tale da privare quest'ultimo di ogni possibile autonomia nell'esecuzione dello stesso, o per la cosiddetta «culpa in eligendo», e cioe' per aver demandato l'esecuzione dei lavori (in questo caso su parti condominiali) a un soggetto palesemente non idoneo ad adempiervi con efficacia. È poi possibile, come argomenta la Suprema Corte nella sentenza esaminata, che alla responsabilita' dell'impresa esecutrice dei lavori, o del condominio, si aggiunga quella in proprio dell'amministratore del condominio (che si chiama «culpa in vigilando»), qualora questi sia venuto meno al suo dovere, quale delegato dello stabile, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori. A tale condanna dell'amministratore, ed e' questo il punto centrale e decisivo della sentenza della Cassazione, si puo' solo arrivare, tuttavia, qualora l'amministratore sia effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, ma non certo quando il danno sia stato causato, come nel caso di specie, da una libera iniziativa presa dall'impresa che aveva coperto (con dei teIoni di plastica evidentemente rivelatisi inadatti) il tetto durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione.

In sostanza, non esiste una responsabilita' oggettiva dell'amministratore per i danni causati ai condo'mini dall'impresa costruttrice che intervenga sulle parti comuni: essendo viceversa necessario, perché l'amministratore possa essere ritenuto responsabile in proprio nei confronti del condominio, che tali danni si siano verificati per un comportamento dell'impresa che l'amministratore, se avesse correttamente vigilato, avrebbe potuto evitare. Particolarmente rilevante, nella decisione in oggetto, e' il richiamo della Cassazione a una sua precedente decisione (sentenza 25251/2008) che aveva introdotto un indirizzo «tendenzialmente piu' rigoroso» valutando le eventuali responsabilita' dell'amministratore condominiale nel vigilare sulla corretta esecuzione di opere sulle parti comuni.

A tale indirizzo, che secondo la Corte e' espressione «dell'evoluzione della figura dell'amministratore di condominio, i cui compiti vanno viepiu' incrementandosi sia da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo piu' efficace dalle societa' di servizi all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilita' ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali», la piu' recente decisione pone in qualche modo un limite, precisando che l'amministratore (che pure rimane custode delle parti comuni nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi) rispondera' dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un'impresa terza, solo qualora effettivamente egli vigilando con attenzione potesse accorgersene ed evitarli.

Il quadro

 01 I RISPONDE L'IMPRESA

In caso di danni agli alloggi privati nel corso di lavori di rifacimento di parti condominiali, ne risponde l'impresa quando l'appaltatore svolge la propria prestazione normalmente in piena autonomia, utilizzando i mezzi che ritiene adeguati, quindi (a meno che si limiti a eseguire senza possibilita' di margine le istruzioni che riceve dall'appaltante) risponde dei danni causati a terzi.

02 I IL CONDOMINIO

Il condominio (appaltante) risponde per «culpa in Agendo», per aver affidato i lavori a un'impresa che palesemente difettava delle necessarie capacita' tecniche.

03 | L'AMMINISTRATORE

L'amministratore risponde dei danni per «culpa in vigilando», quando venga meno al proprio dovere di controllare la corretta esecuzione dei lavori da parte dell'impresa; non risponde qualora i danni siano stati causati da una scelta propria dell'impresa che l'amministratore non poteva evitare neppure utilizzando la normale diligenza nello svolgimento delle proprie mansioni.

04 | SOLIDARIETÀ

È poi inoltre possibile che i soggetti interessati: impresa condominio e amministratore, rispondano dei danni verso terzi in solido tra loro.

 

 

Skype
Chiamaci via Skype!
(C) 2011 StudioZENITH S.r.l.
via M. Longhena, 17. 40139 Bologna
Tel: +39 051 62 72 202 | Fax: +39 051 62 09 217
PI: 04290980376 | REA BO 01245521100
Cap.Soc.: 10.000,00 i.v.
Professione esercitata ai sensi della legge
14 gen. 2013, n.4 (G.U. n.22 del 26-1-2013)
Informativa sulla privacy