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Sismabonus: meno tasse e una casa piu' sicura

Il rischio sismico in Italia

L’Italia e' un paese ad alto rischio sismico per la frequenza dei terremoti che hanno storicamente interessato il suo territorio e per l’intensita' che alcuni di essi hanno raggiunto, determinando un impatto sociale ed economico rilevante.

I terremoti che hanno colpito la Penisola hanno causato danni economici consistenti, valutati in circa 135 miliardi di euro negli ultimi 40 anni, che sono stati impiegati per il ripristino e la ricostruzione post-evento.

Un cambiamento culturale per la prevenzione antisismica in Italia

In questi ultimi tempi si parla molto di prevenzione contro il rischio terremoti, il cui costo sarebbe sicuramente minore da un punto di vista economico rispetto ai danni che gli stessi hanno provocato al patrimonio storico, artistico, monumentale italiano.

In questo senso bisogna ammettere che storicamente nel nostro Paese la cultura della prevenzione antisismica non e' mai stata compresa. Ad esempio, nella definizione del prezzo di mercato in una compravendita immobiliare, non ha quasi mai inciso positivamente la robustezza di un edificio, né penalizzato la sua debolezza. Ancora oggi il maggior o minor valore di un immobile dipende prevalentemente dalla sua localizzazione urbana e dalle sue caratteristiche e finiture superficiali, mentre quasi mai viene valutato ed apprezzato per la qualita' della struttura che c’e' “sotto all’intonaco”. Ma fortunatamente la sensibilita' sull’argomento sta aumentando.

Cos’e' il Sismabonus

Sono molti gli interventi fiscali che il Governo ha introdotto per la ricostruzione post terremoto. La Legge di Stabilita' 2017 ha introdotto il Sismabonus che consiste in un sistema di incentivi statali finalizzati alla valutazione e prevenzione nazionale del rischio sismico degli edifici.

Per le spese di messa in sicurezza antisismica degli edifici residenziali e produttivi situati in gran parte del territorio nazionale, effettuate fino al 31 dicembre 2021, e' riconosciuta una detrazione fiscale Irpef o Ires ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Come accedere al beneficio fiscale

Per accedere al beneficio fiscale introdotto dal Sismabonus, sara' necessario attenersi ad un ben preciso iter procedurale contenuto nelle Linee Guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Il proprietario che intende accedere al beneficio dovra' affidare ad un professionista (architetto o ingegnere) l’incarico di valutare la classe di rischio dell’unita' immobiliare oggetto dell’intervento, il quale redigera' un progetto di riduzione del rischio sismico, determinando quale sara' la classe a cui apparterra' l’immobile a seguito del completamento dei lavori.

Detrazioni fiscali

Le percentuali di detrazione variano in base ai risultati raggiunti: nelle singole unita' immobiliari si parte dal 50% e si puo' arrivare al 70% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’80% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori. Il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione e' pari a 96mila euro.

Nei condomi'ni si parte sempre dal 50% e si puo' raggiungere il 75% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e l’85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori. In questo caso, il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione e' pari a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unita' immobiliari che compongono l’edificio.

Manovra 2018

La legge di Bilancio 2018 ha confermato le percentuali di detrazione fiscale per gli interventi di adeguamento e miglioramento antisismico, in vigore fino al 2021. Dal 2018 tra i beneficiari ci saranno anche gli istituti di edilizia popolare. Inoltre dal 2018 e' possibile “unificare” Ecobonus e Sismabonus per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti in gran parte del territorio nazionale se finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. Se gli interventi determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore la detrazione unica sara' pari all’80%, se determinano un passaggio a due classi di rischio inferiore la detrazione unica salira' all’85%. In questo caso la detrazione sara' ripartita in dieci quote annuali “su un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro moltiplicato per il numero delle unita' immobiliari di ciascun edificio.

Cessione del credito

I condo'mini beneficiari possono optare per la cessione del credito corrispondente alla spettante quota di detrazione ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, tranne che alle banche o ad altri intermediari finanziari. In questo modo, chi non potra' usufruire del beneficio fiscale, potra' invece avere uno sconto sul costo dei lavori, cedendo il credito di imposta all’impresa che li ha effettuati.

Come si realizza l’intervento

Ogni materiale puo' essere utilizzato per la realizzazione di strutture antisismiche solo se progettato bene. La sicurezza non e' insita nel materiale, ma nel modo in cui e' progettato e utilizzato. È sempre decisiva, insomma, la diagnosi per andare a verificare lo stato reale dell’immobile.

Gli interventi possono essere realizzati con le tecnologie piu' disparate: nuovi muri in calcestruzzo armato, incremento degli spessori degli elementi portanti, alleggerimento dei solai, introduzione di diagonali di acciaio, installazione di isolatori, cuscinetti o pattini che permettono di assorbire le vibrazioni. Il ventaglio delle soluzioni e' ampio e la scelta dipende dalla situazione del singolo immobile e da quanto e' possibile essere invasivi. A parita' di cifre non c’e' una tecnologia piu' conveniente.

Facciamo un esempio

Siamo in un condominio di tre piani, con 18 alloggi totali, costruito in muratura prima del 1980. I proprietari decidono di investire nella messa in sicurezza, forti degli sconti fiscali attivati dalla legge di Bilancio 2017. Cosi' effettuano una diagnosi sismica e chiedono a uno specialista di progettare interventi di adeguamento che portino il loro edificio al livello di un fabbricato nuovo. Arriva un preventivo di 380mila euro, pari a circa 21mila euro per unita'. Una parte di questa somma potra' essere recuperata con il Sismabonus. Assumendo per semplicita' l’80%, si tratta di circa 17mila euro totali, cioe' una detrazione annua di 3.378 euro per cinque anni.

Quando conviene o quando e' meglio demolire e ricostruire

È importante valutare l’alternativa “estrema”. Per dare un riferimento, quando ci si avvicina a una cifra attorno a 700-800 euro di costi al metro quadrato solo per le strutture ha senso pensare alla demolizione con ricostruzione, tenendo presenti le caratteristiche dell’immobile, considerando che con circa 1.200-1300 euro al metro quadrato e' possibile avere un edificio nuovo.

Secondo l’interpretazione restrittiva della Direzione Regionale Agenzia dell’Entrate dell’Emilia Romagna, “la detrazione per interventi antisismici non spetta in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, ma solo agendo sul consolidamento dell’edificio esistente, anche se l’intervento rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001”.

Solo nelle zone a rischio sismico 1 (alta pericolosita' sismica) e' incentivato l’acquisto di immobili situati in edifici demoliti e ricostruiti (anche con ampliamento) da un’impresa di costruzione che deve poi cederli entro diciotto mesi.

Conclusione

A fronte dei recenti ed importanti eventi sismici nel nostro Paese, la prevenzione contro il rischio terremoti sta aumentando la domanda di sicurezza da parte della collettivita' e la misura fiscale Sismabonus e' finalmente la risposta dello Stato e l’occasione per i cittadini di valutare e mettere in sicurezza definitivamente le proprie case, migliorando la propria qualita' della vita e valorizzando contestualmente le proprie abitazioni.

di GABRIELE PANCALDI

Ingegnere civile libero professionista

studio@martinopancaldi.it

Studio Associato di Ingegneria Martino & Pancaldi

www.martinopancaldi.it

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